管理の悩み

今の管理で大丈夫?

不動産投資に賃貸管理(家主代理)は必須です。

不動産投資を開始すると、入居者から家賃が入ってきたり、新たな入居者が発生したり、現在の入居者が退去することががあります。家賃が遅れたら督促し、入居時は審査を行って前家賃をいただいて鍵を渡し、退去時は、原状回復と損耗の修理をしなければなりません。漏水や排水管の詰まりなど設備トラブルもあります。この場合は、速やかに現地を確認し、必要な業者を手配して修理しなければなりません。突発的な事故の修理には、オーナーや入居者の保険を使えます。これらの手続も必要です。

賃貸管理(家主代行)は、家賃の5%の費用で、管理会社の口座に家賃を集金し、通常は滞納の保証又は立替もしたうえで翌月20日までにオーナーの口座に送金してくれます。それと同時に、管理会社はその物件の一切合財に対してオーナーの代理として、入居時審査や退去時精算、それに入居者からくるトラブルの窓口をしてくれます。業者を選んだり、見積をとったりも管理会社が行います。

賃貸マンションは、入居者の暮らしを預かっており24時間稼働しています。そのため、設備のトラブルも24時間発生します。また、不良入居者に家賃の督促をするのも気おくれするものです。もし管理会社がなかったら、こんなこともオーナーが自分でしなければなりません。

昔のおばあちゃんの大家さんはそうしていました。しかし、他に本業を抱えている方にはそのようなことをする時間的余裕はありません。そこで管理会社の登場となります。

管理会社は空室対策をしてくれるか

しかし、管理会社に全てを委託する、ということは管理会社に賃貸経営の命運がかかってしまう、ということです。

特に、真剣に入居者募集をしない管理会社だったら入居率がどんどん下がります。

あなたの管理会社は、募集に熱心でしょうか。ずっと入居者が決まらないからといって問い合わせても「今年は不景気ですからね。」「今はどこもそうですよ。」などと言い訳をするばかりではないでしょうか。

しかし、通常マーケットがあると推測して始めた賃貸経営であれば、入居が全く入らないということはありません。空室の増加には必ず理由があります。

家賃や礼金が周辺相場から離れてしまっているのか、広告料が他社より見劣りするからか。あるいは、管理会社が空室情報を業界内に発信せず自分だけで成約しようとしていないか。専門家の観点でひとつひとつの要因について分析すればきっと答えが見つかります。

それだけではありません。

清掃や自転車置場の整理をないがしろにすると長い目で見て入居率が下がってゆきます。きれいに管理された物件は稼動もよいものです。設備のトラブルも、迅速に対応しなかったらやはり入居者に嫌気されて空室が増えてゆきます。

さらに、あってはならないことですが入居者から集めた家賃を運転資金で使い込んでしまうような管理会社も実際に存在します。中には管理会社が敷金を預っているケースもありますが、それでは万一管理会社が倒産すると敷金が消滅してしまいます。

既に不動産投資をしている方は、是非一度今の管理会社に問題がないか、振り返ってみることをお勧めします。
弊社でも、豊富な経験を活かしてご相談に応じております。

客付けのみの契約で大丈夫?

賃貸管理(家主代理)の手数料5%がもったいないのか、入居契約だけを不動産屋に依頼するオーナーもあるようです。
この場合は、不動産屋が介在するのは入居の時だけです。その後のことは全てオーナーが直接やらなければなりません。入居者の中には高圧的な人もいます。滞納が激しい人もいます。滞納がある場合はオーナーが自ら督促しなければなりません。どうしても払わない人には、契約を解除して立退訴訟をやることになります。
設備の故障、例えばエアコンが壊れた場合、オーナーが業者を探して見積を出させて、納得したら実行させるということをしなければなりません。急いでやらなければ入居者に迷惑がかかります。

もちろんいろいろなノウハウをお持ちのオーナーや、賃貸経営が本業のオーナーはこれを自分でされるのもよいかもしれません。しかし、他に本業のあるオーナーや、時には海外旅行をしたいオーナーには、客付けのみの契約はあまりお勧めできません。

管理費用の無料診断

そうはいっても、管理費用は、家主代行手数料が家賃の5%程度、共用部維持費は建物の規模によって様々ですがアパートで月額数千円からかかります。他にエレベーターがあれば毎月の定期点検が義務付けられています。消防設備点検や受水槽の清掃も必須です。これらは毎年あるいは毎月定期的にかかってくる費用ですので、きちんと確認するべきです。

特に、大手メーカーの新築物件などは建築時のブランド力で維持費の高い契約がなされているケースが多いです。

弊社は、オーナーのために管理費用の無料診断を行っております。

これはあるオーナ−のための無料診断の実例です。
既存の賃貸管理契約を分析させていただき、物件の特性に合った管理会社への切替を提案。
その結果、毎月かかる維持費用が削減され、家賃が1部屋増えたのと同じくらいの余裕を作ることができました。その管理会社は募集の能力も高く、エリアも合致していたため、15%空いていたのが満室まで漕ぎつけることができました。
これらの対策で、キャッシュフローが月額10万円増えました。

築古賃貸マンションをどうするか

オーナー様の中には、既に賃貸マンション経営を始めた方もあるでしょう。また、相続で親御さんから賃貸マンションを受け継いだ、という方もあると思います。特に、相続で賃貸経営を始めた方は、新築から年数が経過した物件をどうするべきか悩みがあるかもしれません。

不動産投資のオーナーは、一人の経営者です。今後どうするべきか、いろいろなところに相談するとしても最後はご自身で意思決定しなければなりません。

築35年の鉄筋コンクリートのマンション1棟を所有していて、その入居率は3割程度。しかも雨漏りが始まっていて入居者からクレームが上がっており、その修理には1000万円くらいかかる、という現状があったとしたらどのような対応策が考えられるでしょうか。

まず、リノベーション(大規模な模様替え)によって商品価値を高める方法があります。
1戸当たり数百万円を投資して外壁塗装から各戸内装まで、まるで新築物件のようによみがえらせる方法です。この場合、普通、工事費用を銀行から借り入れ、改装後の家賃収入で返済していく必要があります。この場合、どのように手を入れたらどれくらいの家賃を確保できるかがポイントになります。

売却して換金する方法もあります。
都心の物件であれば、相応の価格で売却できますので、それを頭金にして新しい物件に投資することもできます。不動産以外の金融商品に投資する方法もあります。売却は、買手がなければなりませんから、価格の査定がポイントになります。また、銀行借入が残っている場合は、売却代金で返済してしまわなければなりませんから、その残高の把握も大切です。売却のページへ

取り壊し、という方法もあります。
残っている入居者には退去していただき、その後建物を解体してしまいます。この場合、解体費用の他に各入居者に対して立退き料が必要です。取り壊し後、その土地をどうするのかのビジョンも必要です。土地活用へ

家賃を下げて、とにかく満室にする方法もあります。
賃貸マンションとして便利な立地の物件であればこの方法で満室になることもあります。収入を増やし、資金繰に余裕が出たところで建物の修理をしていきます。

リノベーションで甦る築古マンション

1戸当たり数百万円を投資して外壁塗装から各戸内装まで、まるで新築物件のようによみがえらせる方法です。

流れとしては、当社のようなコンサルタントに相談して、リノベーションの実現可能性を検討します。

普通は、1戸当たり数百万円の工事代金が必要ですので、銀行からリフォームローンを借ります。借りたローンは、家賃収入から返していかなければなりませんので、リノベーションによりどの程度の家賃収入を狙えるかを査定する必要があります。
ここで、工事を取りたいばかりの業者に相談すると、あたかも高額な家賃ですぐ満室が可能になるようなお話が出てくるかもしれません。しかし、工事業者は決して家賃を保証してくれることはありませんので、相談するなら独立的なコンサルタントにするべきです。リノベーションのページへ

売却

売却して換金する方法もあります。

都心の物件であれば、相応の価格で売却できます。

それを頭金にして新しい物件に投資することもできます。不動産以外の金融商品に投資する方法もあります。

売却は、買手がなければなりませんから、価格の査定がポイントになります。また、銀行借入が残っている場合は、売却代金で返済してしまわなければなりませんから、その残高の把握も大切です。
さらに、売却で利益が発生した場合、税金の申告が必要になります。そのようなことも、事前に弊社に相談していただき、物件を売ったはいいけれど、ごっそり課税されたということがないようにしてください。

いったい自分の物件を売ったらいくらお金が残るのか、是非弊社にご相談ください。売却のページへ

取り壊して更地にする

取り壊し、という方法もあります。

この場合、残っている入居者には退去していただき、その後建物を解体してしまいます。

もちろん、工事業者に解体費用を支払う必要があります。しかし、それだけでなく、残っている入居者に退去していただかなければなりません。立退交渉に時間がかかるほど、不利になります。日本の借地借家法は、入居者を弱者として保護する、という基本思想に貫かれていますので、簡単に通知一本ではいきません。通常、不動産業者に立退交渉を委託することになります。保護されている方々に退去していただくため、立退料を支払う場合がほとんどです。

立退が終了したら解体工事を行います。

解体することで、土地は更地となります。しかし、従来宅地だったものが更地となると固定資産税が倍増します。草取りやごみを放置された場合の掃除もしなければなりません。家賃収入がなくなるのに、このように経費負担が増加しては大変困りますので、取り壊しを決断する場合は、取壊後の更地をどうするかのビジョンを持って取り組まなければなりません。(土地活用へ

このように取り壊しには専門的なノウハウが必要になりますので、是非弊社にご相談ください。

家賃を下げる

家賃を下げて、とにかく満室にする方法もあります。

賃貸マンションとして便利な立地の物件とか、外壁の塗替えや室内のクロスの貼替程度でこぎれいになる物件であれば、この方法が有効です。3割しか入っていなかった物件がたちまち満室になることも稀ではありません。

ポイントは、リノベーションと似て、そのリフォームをすることでいくらの家賃を稼げるのか、です。ここは弊社のようなコンサルタントにご相談ください。

塗替・貼替程度であれば銀行からローンを借りなくてもできる、という方は多いと思います。少しづつ物件をきれいにすれば、だんだん入居者も入ってきます。そうして少しづづ収入を増やし、資金繰に余裕が出たところで建物の修理をしていきます。