ローン対策

ローン対策〜手取り収入を増やしたい

家賃が高い時代にビルを買って、最近家賃が下がって困っているような方の処方箋です。

日本ではもう20年に渡ってデフレが続いでいます。このため新築時に家賃4万円を取れていた部屋が、20年経過した今では3万円でしか貸せない、ということはよくあります。すると、家賃4万円を前提にしてローンを組んでいると、家賃が下がって返済に困ることになります。

もちろん、不動産投資を始めるときに、一定の空室率や家賃のダウンを見込んで事前に余裕(バッファ)をとっておきます。ですから、ほとんどの方は、そのバッファで家賃ダウンを吸収しながらローン返済を終えることになります。

高いときに買ったため、家賃が下がり返済が厳しい

しかし、中には急激に競合物件が増えて、予想以上に家賃が下がったり空室が増えることがあります。

そのようなときは、まず賃貸管理を見直します。賃貸管理のページへ
そうすることで維持費用を押さえたり、空室を減らしたりして収入のダウンを増やします。

それでも余裕がない場合は、支出の側、すなわち銀行ローンの見直しを行います。

銀行ローンの見直しには、借換、リスケジュール、任意売却等の方法があります。

平成21年に成立した中小企業金融円滑化法は、個人の賃貸経営オーナーにも適用されます。時限立法とされていますが、終了後も金融機関はある程度の融通性をもって対応してくれると思います。

そこで、あなたの賃貸マンションの資金繰の現状と、改善計画をとりまとめたうえで、それでもどうしても足りない部分について、ローン返済を猶予してもらうのです。

借換え

銀行ローンの見直しのもっとも手っ取り早い方法は、ローンの借換えです。

今、不景気のため銀行は融資に積極的でない、貸し渋り、貸し剥がし、ということをテレビ等で見た方もあると思います。
しかし、事実は異なります。
2008年からの円高で、今日本国内には、工場を拡張しようというような製造業がほとんどありません。
もし、あれば銀行はそのような企業に設備資金を貸し付けます。
しかし、そのようなお金の需要がないので、今日本中の銀行がこぞって不動産担保融資に走っています。

その代表的なものは住宅ローンです。しかし、それだけでなく、アパート・マンションローンについても銀行によって若干の方針の違いはありますが、激しい競争が行われています。

そこで、あなたの賃貸マンションのローンがあと10年だったとすると、今ある残高を他の銀行で15年や20年で借りて切り替えてしまうのです。こうすることで、月々の返済額が3分の2から半分近くまで下がります。

銀行は、優良な融資先がないか虎視眈眈と狙っていますから、弊社のようなコンサルタントのしっかりした資料があれば、喜んで借換えに応じてくれます。そうすれば、昔高い金利で借りていたローンであれば、直近の歴史的な低金利になり、その分さらに返済額が下がります。

このようにメリットの大きい借換えですが、実行するにあたっていくつか慎重に考えなければならない留意点があります。
借換えを成功させ、こんなはずではなかったという後悔をしないためにも、専門知識と経験が豊富な弊社に是非ご相談ください。

リスケジュール

既にローンの返済が遅れていたり、借入の額が多い場合は、ローンの借換えがうまくいかない場合もあります。

その場合は、次の策としてリスケジュールを実行します。
リスケジュールとは文字通り、返済のスケジュールを見直すことです。

平成21年に成立した中小企業金融円滑化法は、個人の賃貸経営オーナーにも適用されます。これにより、ローンが延滞したから即、担保物件を競売にかけられるということは減りました。金融円滑化法は時限立法とされていますが、終了後も金融機関はある程度の融通性をもって対応してくれると思います。

そこで、あなたの賃貸マンションの資金繰の現状と、改善計画をとりまとめたうえで、それでもどうしても足りない部分について、ローン返済を猶予してもらうのです。そして、返済期間を少し延ばして、月額を減らすことで、今まで通りの不動産投資を続けていくことができます。

資料の作成には、弊社のようなコンサルタントの専門知識が必要です。是非お早目にご相談ください。

任意売却

家賃が下がり、いろいろな対策をしてもどうしてもローンを返せないか、今は返せても10年後さらに家賃が下がったら返せなくなりそうな場合には、物件売却を決断します。
売却のページへ

そこで、弊社のようなコンサルタントに相談いただいて売却価格を査定するのですが、ここに落とし穴が待っていることがあります。それは、市場での売却査定額よりもローンの残債が多い場合です。つまり、あなたの賃貸マンションを売ってもローンを返し切れないケースです。

例えば、ローンの残債は5000万円あるが、物件の売却予想価格が4000万円であった場合、普通なら、別途預金を解約する等して差額1000万円を銀行に差し出さなければローンを返しきることはできません。

銀行は、このような事態に備え、ローンを貸し付けている不動産を担保にとっており、その証拠として抵当権を設定しています。だからいざとなれば抵当権を実行して物件を競売にかけ、資金を回収することもあります。しかし、競売にかかるとその物件の所有者や内容などが裁判所のWEBサイトに掲載され、誰の目にも競売とわかってしまいます。

しかし、そうなる前に、任意売却という手法によって、このような物件でも売却し、物件を競売にかけられることなく賃貸経営を無事終了することができます。

物件を売ってもローンを返し切れない、と思ったら一刻も早く、弊社のような経験豊富なコンサルタントにご相談ください。
物件の売却可能価格を査定のうえ、弊社が金融機関と交渉し、売却価格がローン残債割れとなっても抵当権を外していただけるようにしてもらいます。

もちろん、このようなことまで検討しなければならないことは滅多にないでしょう。
しかし、仮にここまで追い詰められたとしても対処する方法はある、ということを覚えておいてください。