不動産投資のメリット

福岡賃貸市場の優位性

不動産投資はどのような立地でするべきでしょうか。

まず、不動産投資はローン返済が20年30年という息の長い事業です。このため、過疎化が進んでいる地域は避けたほうがいいでしょう。
戦後一貫して続いてきた都市の郊外展開が、2010年くらいからパタッと止まり、逆に老人介護と独居老人の生活の便を考えて、中核都市の都心への回帰が始まりました。このため現在既に過疎が進行しているエリアでは、30年後には住む人がいなくなってしまうかもしれません。既に、「限界集落」は郊外のあちこちで発生してきているのです。

また経済が活発な都市を選ぶべきでしょう。
経済が活発ということは、人の動きが多い、ということです。人の動きが多ければ、空室が出ても速やかに次の入居者が入ってくれます。これが経済が停滞しているエリアだと、半年、一年と入居者が入らないことがままあります。

将来的な人口動態も重要です。
国の機関によって大都市ごとに向こう30年の人口動態が予測されています。政令指定都市でも既に人口減少に入っている都市もあります。せっかく国のデータがありますので、このようなデータも大いに参考にするとよいでしょう。

2030年まで人口が伸びる福岡

福岡市はアジアの窓口といわれ、九州髄一の商業都市です。学生の進学や社会人の異動で毎年人口が増え、2030年までその勢いが続くと予想されています。人口が頭打ちになってもなおしばらく世帯数の増加が続きますので、賃貸経営には適した立地といっていいでしょう。
社会的な人口異動が多いということは、常に人の出入りがあり、賃貸マンションの需要がある、ということです。福岡は昔から転勤族の街としても知られており、借家世帯比率は全体の6割、単身世帯比率も全体の5割に達します。これは、日本中の政令市の中でもトップとなります。
ただ、賃貸需要が多い分、供給も多く競争の激しい市場でもあります。それだけ、いい立地の物件を見極めて買い、いい管理会社を通じて募集することや、居室の改装などで競争力をつけていくことが大切です。

都市の中での立地については、単身用のマンションでは、やはり都心から数駅以内くらいがいいでしょう。駅からの徒歩は10分以内。10分を超えると退去後の次の入居が決まるのにかなり時間がかかります。バス便エリアは上級者向けです。
同じ住居でもファミリータイプや、住居以外の事務所・店舗等では、いい立地は全く異なってきます。

日本と福岡の将来人口推計(指数)

出所:大都市比較統計年表(平成22年)横浜市政策局統計課

単身世帯比率

出所:大都市比較統計年表(平成22年)横浜市政策局統計課

借家世帯比率

不動産投資の特徴

今まで見てきたような金融商品と比較すると、賃貸マンションをはじめとする不動産投資には下記のような特徴があります。

特徴1

預貯金のコンマ0%、配当の2〜3%と比較して、家賃収入の表面利回りが7〜15%、諸経費を弾いた純利回りでも5〜13%と高い。

特徴2

不動産は担保として使えるので、自己資金が少なくても銀行借入で買える。それも20年〜40年と長期のローンにできるので、家賃(インカムゲイン)でローンを返していける。

特徴3

株式や債券と同様、元本が保証されているわけではなく、賃貸借・売買とも相場に変動がある。

特徴4

株式や債券と比較すると流動性が低く、売買費用がかかる。

特徴5

減価償却や青色申告特別控除をすることで、給与所得者でも自営業者のように経費を認めてもらえ節税できる。

特徴6

現金と比較して相続評価が低くなり、相続税の節税対策に好適である。

もっと簡単に言えば!

利回りが高く、銀行借入で買えて、家賃収入で返済ができる、ということになります。
これはどういうことでしょうか。

銀行からお金を借りて、何かを買う。これは、一般個人でも行っていることです。自宅マンションやクルマをローンで買う、という方は多いと思います。

ただ、これらと不動産投資が決定的に異なるのは、自宅やクルマのローンが生活費(給与収入)から支払われるのに対して、不動産投資のローンは、入居者から入ってくる家賃から支払われる、ということです。

不動産投資のメリット(資産の形成)

不動産投資の大きなメリットは、毎月「利益」が発生することよりも、むしろ知らず知らずのうちに資産を形成できることではないかと思います。

また、1億円の中古ビルの事例でご説明したいと思います。

1億円のビルを買い、諸経費まで全額をローンで賄ったとすると、1億800万円程度の借入となります。1億以上の借入を背うのか、という話ですが、実際には、ビルを買ったことで1億円の資産も背負ったことになります。

そして、借入は毎月、入居者から入ってくる家賃を使って返済していきます。手元にいくらかの「利益」も残ってゆきます。しかし、もっと注目するべきは、ローン返済によって残債が減っていくことです。

この場合の5年後、10年後、15年後、20年後のローン残高を見てみましょう。

  • 5年後 8500万円
  • 10年後 5900万円
  • 15年後 3200万円
  • 20年後 ゼロ

いかがでしょうか。
この間、建物も古くなり減価してゆきます。しかし、土地は減価しませんし、建物も実際には法定償却期間を経過したから使えなくなる、というものではありません。普通のビルなら20年後も、修理しながら、あるいはリノベーションをしながら家賃を稼ぐことができるでしょう。

いっぽうでビルを買うためのローンは、オーナーが手出しすることなく、入居者の家賃を元手として返済が進み、20年後には借入が全額返済され、ビルが手元に残ります。

それでは仮に、15年後にこのビルを売却するとしたらどうでしょうか。

1億円のビルでしたが、古くなった分評価が下がり、7000万円で売れたとしましょう。その際、残っている借入を全額返済しなければなりませんが、15年後の借入残は上にあるように3200万円です。このため、15年後にビルを売ることで3800万円にお金が手元に残ります。(実際には、別に売却手数料が売値の3%かかります。)

ローンを全額返し切れずとも、返した分はいわば貯金です。ですから、途中で手持ちのビルを売ったとしても、その貯金が払い戻されるようなものです。しかも、その貯金は、オーナーが働いて稼いだお金ではありません。この事例では、購入時にも全くお金を出していません。(オーナーが投資リスクを負って稼いだお金ではあります。)

なぜ、このようなことができるのか?それは入居者から家賃が入ってくるからなのです。

こうして見てみると、賃貸マンション経営は、実は

(1) 借入を組んで賃貸マンションに投資することで (2) あなたの(家賃)収入を増やし、 (3) 増やした収入を貯金する(ローン返済)。

という投資戦略であることがわかります。
このような投資戦略を成功に導くには、周到な情報収集を行い、有利な条件で資金を調達し、果断に意思決定をしてゆかねばなりません。

ご相談は弊社のような専門のコンサルタントまでお気軽にどうぞ。

サラリーマンでも初期費用ゼロからでもできる

さて、不動産投資のメリットのところでご説明した通り、賃貸マンション経営は、自己資金ゼロからでも可能です。

なぜ銀行は、一時期の貸し渋り、貸し剥がしといわれる状況は亀井さんの金融円滑化法案で収まったものの、厳しい経済が続いているのに、こんなに大きな資金を貸してくれるのでしょうか

それは、金融機関が、利回りのある収益ビルに対して好意的な評価をしてくれるからです。

銀行としては、激しい不況が続いているため企業等への貸出が激減しています。かといって、カードローンのような無担保の貸付はリスクが高いので、あまり多くは出せません。その結果、物件を担保に取れて、キャッシュフローとなる家賃が発生する賃貸マンションにローンを出そうとするのです。

実際、サラリーマンで年収数百万円ある方なら、自己資金がなくとも、充分にに1億円のビルに投資をするチャンスがあります。
もちろん、投資家の属性次第で、より大きなビルに取り組むこともできます。逆に身の丈に合わせた投資をしたい、という方には木造のアパートなど、小型の物件から始める手があります。木造アパートの場合、ローン返済が短くなりますので、1棟目の返済が終わったら少し大きめな2棟目を買う。2棟目も返済が終わったら、さらに大きな3棟目を買うといった方法もできます。

投資観やリスク許容度は、人それぞれの性格や資産背景等により全く異なります。このため、特に1億円以上の大きな不動産への投資に踏み切ろうと思う場合は、弊社のような専門知識と経験豊富なコンサルタントへの相談をお勧めします。

銀行交渉もお任せください

そうはいっても、これまで口座の開設と家賃の振込以外では銀行などいったことがない、という方も多いと思います。そのような方がいきなり、1億円貸してください、といって交渉をするのも気遅れすると思います。住宅ローンではせいぜい2000万円ですが、賃貸マンション投資は1億円です。銀行は積極的といっても、住宅ローンと比較するとかなり敷居が高く感じられるのも事実です。

そこで弊社では、ご希望のお客様に対して銀行ローンの交渉も全て代行しております。

弊社の紹介で、ローンを組んだオーナーは皆安定した賃貸経営を続けていきますので、おかげさまで弊社の信用度も高いのです。